20 de agenții imobiliare formează un cartel: se înțeleg să perceapă clienților un comision de 3%.

Consiliul Concurenței, care a finalizat investigația, a constatat că francizorul Capital Realty și 10 agenții imobiliare s-au înțeles să perceapă un comision minim de 3% (plus TVA) cumpărătorilor de imobile începând cu luna februarie 2015.

Din 2017, alte 10 agenții imobiliare s-au alăturat acordului, semnând contracte de franciză cu Capital Realty pentru utilizarea mărcii Capital. „Rețeaua de franciză Capital a fost activă aproape în toată Lituania.

A controlat ca nimeni să nu reducă comisioanele

Potrivit Consiliului Concurenței, în perioada februarie 2015 – decembrie 2020, au avut loc întâlniri periodice între Capital Realty și agențiile imobiliare pentru a decide în comun măsurile care trebuie luate pentru a se asigura că rețeaua de franciză nu percepe un comision mai mic de 3% și că agențiile nu se fac concurență între ele prin oferirea de servicii de intermediere mai ieftine clienților.

Transcrierile ședințelor consemnează că agențiile Capital nu ar trebui să perceapă un comision mai mic, deoarece 3% este „standardul” și „regula generală” (netradus): „<…> ca întotdeauna, continuăm să batem în cuie și să respectăm standardele. Avem o cultură comună, reguli comune, valori comune pe care le respectăm <…>. Astăzi există un comision minim de trei procente plus TVA după semnarea unui contract cu clientul tău.” „Trei, cel puțin trei la sută plus TVA este comisionul nostru standard pentru Capital <…> în compania noastră. Nu poate fi mai mic <…> pentru că suntem ținuți la aceleași standarde. Și noi respectăm munca noastră și a colegilor noștri și calitatea serviciilor noastre. Vreau să vă reamintesc încă o dată că acel comision nu poate scădea.”

Șefii agențiilor au purtat o corespondență activă prin e-mail și au discutat despre cum să se asigure că acordul este respectat:

„Întrucât există în mod evident un număr mare de brokeri care nu numai că lucrează pentru un comision de 2,5%, dar sunt unii care lucrează pentru 1% sau 1,5%, este o autodepreciere totală și o pătare a imaginii Capital”.

„Ar fi bine ca această scrisoare să fie distribuită tuturor celor de la Capital. Am auzit de multe ori că există brokeri Capital care încearcă să câștige un client în detrimentul altui broker prin reducerea semnificativă a comisionului. Există chiar comentarii la adresa unui anumit broker „Vai ce scump ești, colegii tăi au oferit mult mai ieftin și „neoficial”.”

La una dintre întâlniri, managerii au decis să monitorizeze mai atent termenii și condițiile în care agențiile semnează contractele cu clienții lor, datele au fost colectate și împărtășite între ei, iar agențiile care au fost cele mai sârguincioase în respectarea acordului au fost citate ca modele de urmat.

Clienți afectați

Jolanta Ivanauskienė, președinta Consiliului Concurenței, a subliniat că aceste și alte dovezi adunate de autoritate au confirmat faptul că Capital Realty și 20 de agenții au încercat să restrângă concurența între ele prin intermediul unui acord, ceea ce a dus la pierderea clienților care foloseau serviciile de brokeraj ale rețelei.

„Acordurile de franciză nu trebuie să fie folosite ca o acoperire pentru ca întreprinderile să încheie acorduri anticoncurențiale. „Agențiile din rețeaua de franciză a Capital sunt concurente și pot concura între ele pentru clienții care cumpără atât proprietăți rezidențiale, cât și comerciale. În absența acordului, agențiile ar fi putut stabili singure un comision mai mic pentru serviciile de brokeraj pentru clienții lor”, a declarat dna Ivanauskienė.

Au fost împărțite amenzi

Pentru încălcarea Legii concurenței au fost amendate următoarele companii: Capital Smart – 266 410, Capital Realty – 88 880, Capital Team – 60 540, R.E. Experts – 46 580, Capital Real Estate – 29 860, Reitai – 27 730, Vita Fortis – 26 590, Capital Klaipėda – 26 450, NT Partneriams – 25 500, Kesei – 18 380, CRB Partners – 17 660, Paulius ir Brokeriams – 16 280, „Capital Centrum” – 16 150, Capital Experts – 13 500, Capital Home – 7750, Nervelita – 8210, Capital Property – 6150, Mano rezidencijai – 3790, Eurobrokeriams – 2700, Grosena – 1640 EUR. FM Fuel a fost amendată cu 1 EUR, deoarece compania nu a generat venituri în 2023.

În lipsa unor dovezi suficiente privind o încălcare, procedura de investigație a fost închisă pentru 7 agenții.

Decizia poate fi atacată la Tribunalul Administrativ Regional în termen de o lună de la data notificării sau a publicării pe site-ul autorității.

Aceasta este cea de-a doua decizie privind acțiunile agențiilor imobiliare. În decembrie 2022, Consiliul Concurenței a constatat că Asociația lituaniană a agențiilor imobiliare și cei 39 de membri ai săi au convenit să nu își atragă reciproc clienții și brokerii. Au fost aplicate amenzi în valoare totală de 969 060 de euro pentru încălcarea Legii concurenței și a Tratatului privind funcționarea Uniunii Europene.

„Capital Realty: acuzații și amenzi nefondate

„Capital Realty a declarat că acuzațiile și amenzile aplicate de Consiliul Concurenței sunt complet nefondate.

„Capital Realty s-a consultat cu avocații înainte de a recomanda ratele de comision către birouri și a avut o așteptare rezonabilă că acționează în mod legal. Cu toate acestea, decizia Consiliului Concurenței a răsturnat această prezumție de legalitate și a eliminat claritatea și certitudinea juridică prin tratarea nejustificată a recomandărilor fără caracter obligatoriu ca fiind un acord de cartel”, a declarat Semionov într-o declarație.

„Nu suntem deloc de acord cu astfel de concluzii ale Consiliului Concurenței și le vom contesta în instanță”, a adăugat el.

După cunoștințele companiei, recomandările de preț făcute de un francizor într-o rețea de franciză sunt considerate legale și rezonabile atât în temeiul legislației lituaniene, cât și al legislației UE. Se recunoaște că aceste recomandări sunt necesare pentru a menține o rețea de franciză unificată.

Pe de altă parte, societatea menționează că fiecare broker din rețeaua sa de franciză sau din cadrul societății a fost și este liber să decidă nivelul comisionului care urmează să fie perceput: „Prin urmare, nu se poate pune problema unui cartel de prețuri sau a unui acord general privind nivelul comisioanelor.”